Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht fristgerechter Abrechnung des Vermieters

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung zum Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht (fristgerecht) erteilter Abrechnung des Vermieters entschieden

BGH, Urteil vom 07. Juli 2021 – VIII ZR 52/20 –

Der BGH bestätigt mit diesem Urteil seine ständige Rechtsprechung. Der Mieter ist während des laufenden Mietverhältnisses dadurch ausreichend geschützt, dass er sich durch den Einbehalt der Betriebskostenvorauszahlungen schadlos halten kann. Erst bei beendetem Mietverhältnis kommt ein Rückzahlungsanspruch in Betracht. 

Der BGH begründet dies wie folgt: 

1.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Kommt der Vermieter dem nicht (fristgerecht) nach, kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen.

Diese ergänzende Vertragsauslegung beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ohne praktische Bedeutung bliebe, so der BGH in seiner Urteilsbegründung. 

2.

Hingegen besteht bei Fortdauer des Mietverhältnisses kein Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung, denn der Mieter ist durch ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Abs. 1 BGB) an den laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt, wenn der Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnet. Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der für die nicht fristgemäß abgerechneten Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen kommt in diesem Fall mangels Bestehens einer ausfüllungsbedürftigen Vertragslücke nicht in Betracht, so der BGH. 

3.

Das Gleiche gilt bei einem beendeten Mietverhältnis für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war. Insoweit ist der Mieter nicht schutzbedürftig, denn er hatte während des Mietverhältnisses die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten, sich so schadlos zu halten und auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben. 

(BGH, Urteil vom 07. Juli 2021 – VIII ZR 52/20 –)