Neues aus der Welt der Schönheitsreparaturen! Der BGH wählt eine vermittelnde Lösung.
Mit zwei aktuellen Urteilen vom 08.07.2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung rund um das Thema Schönheitsreparaturen erweitert.
Der Fall!
Er galt zu klären, ob ein Mieter, der eine bei Vertragsschluss unrenovierte Wohnung übernommen hatte und in dessen Mietvertrag keine wirksame Schönheitsreparaturklausel existiert, vom Vermieter die Vornahme entsprechender Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn nach langer Mietdauer eine Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.
Die vermittelnde Lösung des BGH:
Die Rechtsprechung rund um das Thema "Schönheitsreparaturen" ist teilweise widersprüchlich. Der BGH hat sich nun in den aktuellen Entscheidungen für eine vermittelnde Lösung entschieden.
Der BGH bestätigte zunächst seine etablierte Auffassung, dass an die Stelle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters tritt. Diese greife insbesondere dann, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert habe. Dies läge nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn, hier 14 bzw. 25 Jahre, nahe.
Interessenausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen
Eine Versetzung des Mietobjekts in den ursprünglichen, das heißt unrenovierten, Dekorationszustand sei jedoch weder praktikabel noch wirtschaftlich. Daher komme nur eine Schönheitsreparatur in Betracht, die einen renovierten Dekorationszustand herstelle. Dann sei jedoch ein Interessenausgleich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB zwischen Vermieter- und Mieterinteressen vorzunehmen. Dies gestaltet der BGH, indem er einerseits dem Mieter einen Anspruch auf die Vornahme einer vollständigen Renovierung gegen den Vermieter und andererseits dem Vermieter einen Anspruch auf, in der Regel, hälftige Kostenbeteiligung an den Schönheitsreparaturkosten zubilligt.
Für die Praxis:
Wenn ein Mieter in einem gleichgelagerten Fall die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch seinen Vermieter begehrt, kann dieser seinerseits eine entsprechende Kostenbeteiligung des Mieters verlangen.
Begehrt der Mieter von seinem Vermieter einen Kostenvorschuss für selbst vorzunehmende Schönheitsreparaturen, so ist seine eigene Kostenbeteiligung von der Höhe des Vorschussanspruchs abzuziehen.